Brüt ve Net Alan Hesaplama (Oda Oda Metraj Cetveli)

Net metrekare ile brüt metrekare arasındaki fark nedir?

Net alan, duvarlar hariç kullanılabilir iç alanların (odaların) toplamıdır; en × boy ile ölçülen tüm odaların toplamıdır. Brüt alan, duvar kalınlıkları ve ortak kullanım payları eklenmiş toplam inşaat alanıdır. Genelde brüt ≈ net × 1,15 (yaklaşık %15 duvar ve genel gider payı) kabul edilir; bina tipine ve bölgeye göre çarpan değişebilir.

Tapudaki metrekare neden evin içinden büyük çıkar?

Tapuda brüt inşaat alanı yazılıdır; duvar payları, merdiven sahanlığı, teknik hacimler ve bazen balkonun bir kısmı dahil edilir. Evin içinde şerit metre ile ölçtüğünüzde ise sadece kullanılabilir net alanı (duvar içinden içe) ölçersiniz. Bu nedenle tapu metrajesi, iç ölçüme göre daha büyük çıkar.

Lazer metre olmadan ev nasıl ölçülür?

Şerit metre veya mezura ile her odanın en ve boyunu duvar iç yüzeyinden duvar iç yüzeyine ölçün. Dikdörtgen odada Alan = En × Boy (m²). Tüm odaları tek tek ölçüp toplayarak net alanı bulursunuz. Köşegen ölçümü de dikdörtgen kontrolü için faydalıdır.

İmar durumu, emsal ve brüt alan ilişkisi

Bir parselin üzerine inşa edilebilecek maksimum inşaat alanı emsal (TAKS/KAKS) ile belirlenir. Belediye imar planında tanımlı E=1.5 emsal değeri, parsel alanının 1,5 katı kadar brüt inşaat alanına izin verildiği anlamına gelir. 200 m² parselde E=1.5 ise izin verilen maksimum brüt alan 300 m²'dir.

Öte yandan tapuda kayıtlı metrekare her zaman brüt değerdir. Net oturma alanı genelde brütün %82–88'i arasında kalır; duvar kalınlıkları, kolon ve ortak alanların pay yüzdesi bu oranı etkiler. Tapu devri öncesinde emlakçının gösterdiği "kullanım alanı" ifadesinin net mi yoksa brüt mü olduğunu sözleşmede teyit edin.

Kentsel dönüşümde brüt–net alan farkı ve hak kaybı riski

Kentsel dönüşüm sürecinde eski bina yıkılıp yeni bina yapılırken kat alanı katsayısı (KAKS) değişebilir. Eski bina tapusu 90 m² brüt gösterirken yeni bina için belirlenen KAKS daha düşükse malikler aynı metrekareyi elde edemeyebilir. Riski en aza indirmek için dönüşüm sözleşmesinde şu noktaları kontrol edin:

• Teslim edilecek dairenin net kullanım alanı kaç m²?
• Ortak alanlar (asansör, merdiven, tesisat odası) hangi tarafın payına düşüyor?
• Bodrum otopark metrekaresi tapu değerine dahil mi?
• Balkon ve teras brüte mi, nete mi sayılıyor?

Türkiye'de 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında ruhsat verilen projelerde bağımsız bölüm tablosu tapu müdürlüğüne sunulur. Bu tabloda her dairenin brüt ve net alanı ayrı ayrı yer alır.

Metraj ölçümünde sık yapılan hatalar ve pratik ipuçları

Ev sahibi veya alıcıların el ölçümünde en çok karşılaşılan hatalar:

• Duvar kalınlığını saymak: Net alan duvar içinden duvara kadar ölçülür, duvar kütlesi dahil edilmez.
• Köşeli/L-biçimli odaları tek dikdörtgen saymak: Köşeli mekânları iki dikdörtgene bölüp ayrı ölçün, sonra toplayın.
• Balkonları iç alana eklemek: Brüt hesabında balkon %50 oranında sayılır; nette hiç sayılmaz.
• Tekli şerit metre sarkması: Uzun mesafelerde şerit gevşer, 5–10 cm sapma oluşabilir. Lazer mesafe aleti veya ikinci kişi desteği önerilebilir.

En doğru sonuç için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yetkilendirdiği harita-kadastro mühendisine (HKM) ekspertiz yaptırtmanız tavsiye edilir; bu hizmet Türkiye'de 2–3 iş gününde tamamlanır.