Değer Artışı Kazancı Vergisi Hesaplama
Alış ve satış bedellerini (TL) ve varsa indirilecek istisna tutarını girin; matrah ve seçtiğiniz yüzde oranıyla tahmini vergi örneği üretilir. 2026 ve sonrası için Gelir Vergisi Kanunu’ndaki süre şartları, tek konut istisnası, maliyet unsurları ve enflasyon düzeltmesi bu araçta otomatik uygulanmaz; kesin beyan için güncel mevzuat ve mali müşavir desteği gerekir.
Bu sayfada:
- Tek konut istisnası şartları 2026
- Taşınmaz satışında maliyet unsurları
- Enflasyon düzeltmesi değer artışında
- 5 tam yıl mülkiyet süresi
- Değer artışı ile tapu harcı farkı
Değer artışı vergisi (özet)
Kazanç = Satış − Alış; vergi = kazanç × oran.
Sonuç bilgilendirme amaçlıdır.
İçindekiler
Değer Artışı Kazancı Vergisi Nedir?
Değer artışı kazancı vergisi, bir gayrimenkulü (ev, arsa, iş yeri) satın aldıktan sonra 5 yıl dolmadan kârla satarsanız, elde ettiğiniz kazanç üzerinden ödediğiniz gelir vergisidir. Mantığı, kısa vadeli alım-satım kazancını vergilendirmektir; uzun süre elde tutmayı teşvik eder. Bu yüzden en kritik kural şudur: gayrimenkulü 5 tam yıl elinizde tuttuktan sonra satarsanız, kazanç ne kadar olursa olsun bu vergiyi ödemezsiniz. Süre, tapuda edinme tarihinden satış tarihine kadar gün bazında hesaplanır. Bu sayfadaki araç, alış ve satış değerini girerek vergiye esas kazancı ve tahmini vergiyi hızlıca görmeniz içindir.
Vergi, satıştan elde edilen brüt fark üzerinden değil, indirimler düşüldükten sonra kalan gerçek kazanç üzerinden alınır. Hesapta önce alış bedeli, satış ayına kadar olan Yİ-ÜFE (enflasyon) artışıyla güncellenir; böylece sadece enflasyondan kaynaklanan "kâğıt üstü" artış vergi dışı bırakılır. Ardından yıllık istisna tutarı, satışta ödenen tapu harcı ve varsa konut kredisi faizleri de düşülür. Kalan tutar, artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir ve ertesi yıl mart ayında beyan edilir.
2026 istisna tutarı ve 5 yıl kuralı
Her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır; gerçek kazancın bu tutarı aşmayan kısmı vergiden muaftır, yalnızca aşan kısım beyan edilir. Satışın yapıldığı yılın istisnası geçerlidir:
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| 5 yıl dolduktan sonra satış | Vergi yok (kazanç ne olursa olsun) |
| 2026 yılı içinde satış istisnası | 150.000 TL'ye kadar kazanç vergisiz |
| Miras / bağış yoluyla edinim | Bedelsiz edinimde değer artışı kazancı doğmaz |
Önemli not: istisna ve enflasyon düzeltmesi yalnızca bedel karşılığı satın alınan gayrimenkullerde geçerlidir. Miras veya bağış yoluyla edinilen bir taşınmazın satışında değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Bu araç bir ön tahmin verir; Yİ-ÜFE endeksleme ve tarife dilimleri nedeniyle kesin tutar için GİB Hazır Beyan sistemini veya bir mali müşaviri esas alın.
Resmî kaynak: İstisna tutarı, Yİ-ÜFE endeksleme ve beyan için Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) resmî sitesi ve Hazır Beyan sistemini esas alın.
Değer Artışı Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?
- Alış ve satış bedellerini, alış-satış tarihlerini girin.
- Alış bedeli, alımdan satışa kadar Yİ-ÜFE artışıyla endekslenir (artış %10 ve üzeriyse).
- Kazanç = satış − endeksli alış − giderler; yıllık istisna düşülür, kalan matraha gelir vergisi tarifesi uygulanır.
5 yıl elde tutulan taşınmazların satışı (miras hariç koşullarda) vergi dışıdır; güncel istisna için GİB esastır.
Hesaplama Değişkenleri
| Değişken | Açıklama | Birim | Örnek |
|---|---|---|---|
Alış | Edinim bedeli (TL) | TL | 2.000.000 |
Satış | Satış bedeli (TL) | TL | 3.500.000 |
İstisna | İndirilecek tutar (TL) | TL | 0 |
Oran | Vergi oranı (%) | % | 15 |
Hesaplama Formülü
Özet: Matrah ≈ max(0, Satış − Alış − İstisna). Vergi ≈ Matrah × (oran ÷ 100). Oran ve süre şartları kullanıcı kontrolündedir.
| Değişken | Açıklama |
|---|---|
Alış | Edinim bedeli (TL) |
Satış | Satış bedeli (TL) |
İstisna | İndirilecek tutar (TL) |
Oran | Vergi oranı (%) |
Örnek Hesaplama
Soru: Alış 2M, satış 3M, istisna 0, oran %15 ise?
Çözüm: Matrah ≈ 1.000.000 TL; vergi ≈ 150.000 TL (örnek).
Cevap: Kabası 150.000 TL — süre ve istisna şartları ayrıca
Metodoloji
Matrah = satış − alış − istisna (negatifse sıfır). Vergi = matrah × oran. Gerçek mevzuatta ek düzeltmeler vardır.
Sıkça Sorulan Sorular
-
Değer artışı kazancında istisna tutarı ne kadar?
Her yıl belirlenen bir istisna tutarı kazançtan düşülür; kalan tutara artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır. İstisna tutarı GİB tarafından yıllık güncellenir.
-
Konut satışında kaç yıl sonra vergi alınmaz?
Taşınmaz, iktisap tarihinden 5 yıl sonra satılırsa değer artışı kazancı vergisi doğmaz (miras ve bağış istisnaları ayrıdır). 5 yıl dolmadan satışta endeksli kazanç üzerinden vergi hesaplanır.
-
Enflasyon düzeltmesi neden yok?
Yıllara göre endeks ve uygulama kuralları değişebilir; otomatik uygulama hata riski taşır. Profesyonel beyan sürecinde dikkate alınır.
-
Arsa, arazi ve konut satışı aynı tabloda mı değerlendirilir?
Hayır; kazanç türü ve istisnalar farklı olabilir. Bu araç tek matematiksel modeldir, işlem türünü ayırt etmez.
-
2026 gelir vergisi dilimleri bu vergiye nasıl bağlanır?
Değer artışı kazancı gelir vergisine tabi kazançlardan biridir; oranı ve matrahı mevzuat belirler; bu sayfadaki “oran” alanı bilgilendirme amaçlıdır.
-
Değer artışı kazancı ile gelir vergisi dilimleri nasıl ilişkilidir?
Kazanç türü ve beyan şekline göre farklı düzenlenir; bu sayfadaki “oran” alanı bilgilendirme amaçlı basit çarpımdır, kesin oran ve matrah için güncel mevzuat ve uzman görüşü gerekir.
Bu kategoride
Finans kategorisinde 67 hesaplama aracı