Konut değeri, aylık kira, boş kalma ve yıllık giderleri girerek brüt kira getirisini, net kira getirisini ve geri dönüş süresini birlikte görün.
Satın alma maliyetini ve fiilen tahsil etmeyi beklediğiniz kirayı kullanın. Alanlar boş başlar; piyasa ortalaması otomatik eklenmez.
Konut bedeli; isterseniz tapu, komisyon ve başlangıç tadilatını da ekleyin.
Yıl boyunca dolu kalacağını varsayıyorsanız 0 yazın.
Bakım, sigorta, aidat payı ve benzeri giderleri ekleyebilirsiniz; kira vergisi dahil değildir.
Kira getirisi, bir konutun yıllık kira üretme gücünü yatırım maliyetine göre gösteren orandır. İlan fiyatını aylık kiraya bölmek hızlı bir ilk kontrol sağlar; ancak tek başına yeterli değildir. Satın alma sırasında ödenen masraflar, kiracısız kalan dönemler ve mülk sahibinin üstlendiği bakım giderleri gerçek nakit sonucunu değiştirir.
Bu hesaplayıcı iki oran verir. Brüt kira getirisi, yıllık sözleşme kirasının yatırım bedeline oranıdır. Net kira getirisi ise boş kalma varsayımı ile yıllık giderleri düşer. Böylece aynı kira bedeline sahip iki daireden hangisinin daha az masrafla gelir ürettiğini karşılaştırabilirsiniz.
Yıllık brüt kira 336.000 TL’dir; brüt getiri yaklaşık %7,47 olur. Bir ay boş kalınca tahsil edilen kira 308.000 TL’ye iner. 18.000 TL yıllık gider sonrası net kira geliri 290.000 TL, net kira getirisi ise yaklaşık %6,44 olur. Bu örnek, konutun değer artışını ve kira vergisini içermez.
| Kalem | Brüt getiri | Net getiri planı |
|---|---|---|
| Satın alma bedeli | Gerekli | Gerekli |
| Tapu, komisyon, ilk tadilat | İsteğe bağlı | Yatırım maliyetine eklenmesi yararlı |
| Boş kalma / kiracı değişimi | Yer almaz | Yer almalı |
| Bakım, sigorta, malik aidatı | Yer almaz | Yer almalı |
| Kira gelir vergisi | Yer almaz | Bu araçta yer almaz; ayrı hesaplanmalı |
Şehir, bina yaşı ve kiracı profili boş kalma riskini değiştirir. İstanbul, Ankara veya İzmir için tek bir doğru oran yoktur; kendi semtinizdeki ilan süresi ve geçmiş giderlerinizi kullanmak daha sağlıklı olur.
Geri dönüş süresi, toplam yatırım bedelinin yıllık net kira gelirine bölünmesidir. Sadece kira akışını gösterir; konutun gelecekte değer kazanacağını, kredi faizi ödeyeceğinizi veya kiranın her yıl artacağını varsaymaz. Bu nedenle aynı bölgede iki konutu kıyaslarken tek karar ölçütü değil, kira sözleşmesi, deprem riski, bakım ihtiyacı ve likiditeyle birlikte ele alınmalıdır.
Kira geliri vergisini ayrıca değerlendirmek için Kira Gelir Vergisi Hesaplama aracını, sözleşme yenilemesinde artış oranını görmek için Kira Artış Oranı Hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Yıllık kira gelirini toplam yatırım bedeline bölüp 100 ile çarpın. Net hesapta boş kalacak ayları ve yıllık giderleri de düşmek gerekir.
Brüt getiri yalnızca yıllık kira ve yatırım bedeline bakar. Net getiri, tahsil edilemeyen aylar ve mülk sahibinin giderlerini dikkate alır.
Gerçek yatırım maliyetini görmek istiyorsanız tapu, komisyon ve başlangıç tadilatını toplam konut yatırım bedeline ekleyebilirsiniz.
Tek bir evrensel sayı yoktur. Kendi bölgenizdeki kiralama süresi, kiracı değişim geçmişi ve bakım dönemini esas almak daha doğru olur.
Toplam yatırım maliyetinin yıllık net kira gelirine bölünmesiyle bulunur. Değer artışı, kredi maliyeti ve gelecek kira artışları bu basit sürede yoktur.
Hayır. Vergi, istisna ve gider yöntemine göre kişiden kişiye değişir. Bu araç vergi öncesi işletme getirisini hesaplar.
Yasal uyarı: Hesap sonuçları planlama amaçlıdır. Kira vergisi, kredi faizi, değer artışı, satış maliyeti ve yerel uygulamalar bu araca dahil değildir.